Fiscalité · Vendre
Fiscalité de la vente : la plus-value immobilière
Vendre un terrain peut générer une plus-value imposable, parfois lourde. La bonne nouvelle : plus vous le détenez longtemps, moins vous payez, jusqu'à une exonération totale. Voici comment le calcul fonctionne, sans jargon.
Le principe et les deux taux
Quand vous vendez un terrain plus cher que vous ne l'avez acquis, la différence constitue une plus-value immobilière. Elle est taxée à deux titres :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Soit 36,2 % au total sur la plus-value, avant tout abattement. Une surtaxe supplémentaire peut s'ajouter pour les plus-values imposables les plus élevées (au-delà de 50 000 €).
Comment se calcule la plus-value
La plus-value imposable, c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, chacun pouvant être ajusté :
- le prix d'acquisition peut être majoré de certains frais (frais d'acte, par exemple). Si vous avez hérité du terrain ou l'avez reçu en donation, on retient la valeur déclarée lors de la succession ou de la donation ;
- le prix de vente peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur.
C'est sur cette base, une fois les abattements appliqués, que l'impôt est calculé.
Les abattements pour durée de détention
C'est le mécanisme clé : plus vous avez détenu le terrain longtemps, plus la plus-value imposable est réduite. Et surtout, les deux taxes ne s'effacent pas au même rythme.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De 6 à 21 ans | Abattement progressif | Abattement plus lent |
| 22 ans | Exonération totale | Abattement partiel |
| De 23 à 30 ans | Déjà exonéré | Abattement qui s'accélère |
| 30 ans et plus | Exonéré | Exonération totale |
L'impôt sur le revenu sur la plus-value disparaît au bout de 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux, eux, ne disparaissent qu'au bout de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez donc plus que les prélèvements sociaux, de moins en moins.
Les principales exonérations
Au-delà de la durée de détention, d'autres cas d'exonération existent, notamment :
- les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € (par bien) ;
- certaines situations liées à la résidence principale (attention : un terrain nu vendu séparément n'en bénéficie pas) ;
- divers cas particuliers prévus par la loi (expropriation, certains remembrements, situations personnelles).
Les taux, barèmes d'abattement et seuils sont ceux en vigueur à la rédaction. La fiscalité évolue : vérifiez les montants à jour sur impots.gouv.fr et faites confirmer votre cas par votre notaire.
En pratique
Bonne nouvelle : vous n'avez pas à faire ce calcul seul. Pour une vente immobilière, c'est le notaire qui établit la plus-value, applique les abattements et prélève l'impôt au moment de la vente. Deux réflexes utiles en amont : estimer correctement votre terrain pour anticiper la plus-value, et vérifier si votre vente est soumise au droit de préemption de la SAFER.
Une fois l'impôt payé, le capital d'une vente est figé. Avez-vous comparé ce que le terrain pourrait rapporter en le conservant ? Voir les solutions pour valoriser sans vendre →
- Code général des impôts (plus-values immobilières des particuliers, art. 150 U et suivants) .
- barèmes d'abattement pour durée de détention .
- impots.gouv.fr et service-public.fr. Montants en vigueur à la date de rédaction, à faire confirmer par un notaire.
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